리츠(REITs) 국내부동산 처분제한기간 단축된다

현행 3년에서 1년으로, 주택은 제외하되 미분양 주택은 처분제한기간 없애… 다양한 투자 가능해져 수익률 증대 기대

 게시일: 2010-07-06 10:00  조회수: 1145     

 

 국토해양부(장관 : 정종환)는 리츠(REITs)의 국내 부동산 처분제한기간 단축 등을 내용으로 하는 부동산투자회사법 시행령 개정안이 2010년 7월 6일 국무회의에서 의결되었다고 밝혔다.


 이번 개정안의 주요내용은 리츠의 국내부동산 처분제한기간을 현행 3년에서 1년으로 단축하는 것으로, 다만, 주택 투기를 막기 위해 주택에 대해서는 기존 3년의 처분제한기간을 유지하되, 미분양 해소를 위해 미분양 주택에 투자하는 경우에는 처분제한기간을 두지 않기로 했다.


<개정 전·후 처분제한기간 비교>

구   분

국내부동산

주 택

(미분양주택 제외)

주택 외 부동산

미분양주택

처분 제한기간

3년

3년

1년

없음

* 처분제한 예외 : 기업구조조정 리츠, 개발전문 리츠, 해외 부동산 투자


이에 따라 자산 매각시점 결정 등에 있어서 주주의 자산운용의 자율성이 향상되고, 장·단기 투자를 혼합한 다양한 투자 포트폴리오 구성이 가능해져 투자자의 선택의 폭 확대를 통한 수익률 증대가 기대된다. 특히, 최근의 서브프라임 사태와 같이 급작스런 부동산 경기악화가 나타나는 경우 신속한 자산 매각으로 손실을 최소화할 수 있게 되었다.


 그 외 부동산투자회사법 시행령 개정안의 주요내용은 다음과 같다.


① 주식소유제한 예외기관에 건설근로자공제회 추가

 ㅇ 현재 35%인 1인당 리츠 주식소유한도를 적용받지 않는 13종의 연기금·공제에 건설근로자공제회를 추가하여 리츠의 기관투자자 확보가 원활해질 전망이다.

<주식소유제한 예외기관>

국민연금, 대한지방행정공제회, 새마을금고연합회, 군인공제회, 한국교직원공제회, 국가재정법상 기금관리법인, 신용협동조합중앙회, 건설공제조합, 한국토지주택공사, 한국자산관리공사, 퇴직연금사업자, 국민건강보험공단, 경찰공제회, 한국지방재정공제회, 건설근로자공제회


② 리츠의 주식 발행·매수 가격 차등화

 ㅇ 현행 주식의 종류(우선주·보통주, 의결권주·무의결권주 등)와 상관없이 모든 주식의 발행가액 및 매수가격이 동일하게 산정*되고 있으나,

    * 현행 발행·매수가격 = (자산총액 - 부채총액) / 주식수


  - 발행가액은 발행되는 주식의 종류 및 발행조건 등을 고려하여 이사회 결의에 따라 다르게 결정할 수 있고, 매수가격은 주주와 회사 간의 협의에 따라 결정할 수 있게 되어 주식 발행과 매수에 대한 자율성이 증대되었다.


③ 일시적 인가·등록요건 미달시 당연취소처분 유예기간 설정

 ㅇ 리츠·자산관리회사(AMC)·부동산투자자문회사가 인가·등록에 대한 인적 요건*에 미달하는 경우 반드시 인가·등록을 취소토록 되어 있으나, 앞으로는 인가·등록을 당연취소하지 않고, 미달 사유가 발생한 날로부터 60일의 유예기간을 두도록 규제가 완화되었다.

    * 인가·등록시 자산운용전문인력 보유요건

자기관리 부동산투자회사(인가)

자산관리회사(인가)

부동산투자자문회사(등록)

5명

5명

3명


 국토부는 이번 규제완화로 다른 부동산간접투자기구에 비해 수익률과 투자안정성이 높은 리츠를 통한 부동산투자가 더욱 활성화될 것으로 기대하고 있다.

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연합뉴스 기사전송 2010-04-25 08:02 최종수정 2010-04-25 08:35

 
세계적 관광명물..5억유로에 매입

(서울=연합뉴스) 김세영 기자 = 국민연금이 독일 베를린에 위치한 세계적인 관광명물 소니센터를 매입한다.

25일 독일 현지언론과 국민연금공단에 따르면 국민연금공단은 이달 내 모건스탠리로부터 독일 베를린 포츠담광장에 위치한 소니센터를 5억유로(약 7천500억원)에 매입한다.

공단은 미국계 부동산업체 하인즈를 대행업체로 선정해 이달 중순께 모건스탠리와 소니센터 매입을 위한 인수의향서(LOI)를 작성하고 최근 대체투자위원회를 열어 해당 안건을 승인했다.

특히 전광우 연금공단 이사장과 김희석 공단 운용기금본부 해외투자실장이 이달 말 미국 뉴욕에서 모건스탠리 사장을 만날 예정이어서 투자가 마무리 수순에 들어간 것으로 보인다.

공단 관계자는 "현재 계약을 진행하고 있지만 모건스탠리 사장과의 면담은 투자와 관련성이 없다"고 말했다.

소니센터는 소니가 2000년 베를린 포츠담 광장 2만6천㎡ 부지에 약 1조원을 들여 설립한 종합문화센터로 사무실, 영화박물관, 40여개 스크린을 갖춘 영화관, 호텔 등을 갖추고 소니 유럽본사, 소니 독일지사, 소니픽처스, 독일 철도회사, 다국적 제약회사 사노피아벤티스가 입주해 있다.

세계적인 독일건축가 헬무트 얀이 설계를 맡았고 건물을 덮는 거대한 돔 모양의 흰색 천막이 후지산을 연상키시는데 이탈리아 건축가 렌초 피아노가 세운 다임러벤츠 빌딩과 함께 베를린 최고의 현대적인 건축물로 손꼽힌다.

베를린 국제영화제가 개최되며 매년 800만명의 관광객과 현지인이 찾는다.

센터가 위치한 포츠담 광장은 20세기 초 유럽 최대의 교통중심지였으나 세계대전 당시 공습으로 대부분의 건물이 파괴됐고 베를린장벽으로 분리돼 도시기능을 잃었다 1989년 베를린 장벽 붕괴 후 시의 주도로 재개발돼 세계적인 명소로 재부상하고 있다.

모건스탠리는 부동산 투자업체 시레오, 존벅과 함께 2008년 2월 소니로부터 6억 유로에 센터를 사들였다.

일각에서는 소니센터의 공실률이 높고 건물가치가 하향세여서 투자가치가 낮다는 지적도 나온다.

한편 영국 현지언론에 따르면 국민연금은 최근 런던의 중심가에 위치한 오피스빌딩 나이츠브리지 입찰에도 참여했으나 6억 유로의 입찰가를 제시한 아랍계 투자업체 올라얀 그룹의 낙찰가능성이 높은 것으로 전해졌다.

thedopest@yna.co.kr
(끝)

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clientele effect of dividend 배당의 고객효과


: 투자자들이 각자 자신의 특정한 선호를 만족시킬 수 있는 배당성향을 가진 주식에 투자하는 것 / 서로 다른 특성을 갖는 주주들이 서로 다른 수준의 배당액을 원하기 때문에 특정한 배당정책을 유지하는 기업의 주식은 그러한 정책을 선호하는 주주들에 의해서만 소유되며, 따라서 그 기업의 배당정책을 변화시키면 주주의 구성이 바뀌게 되어 주가가 변화한다는 것을 뜻한다. 

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모바일 비즈니스 수혜주는? 매경이코노미 | 2010.01.30 17:39

◆ 대변혁, 모바일 비즈니스 ◆
지난해 연말부터 불기 시작한 모바일 테마가 연초까지 이어지고 있다. 관련 모바일 비즈니스 기업들의 주가 상승세가 거세다. KT의 아이폰 돌풍을 시작으로 무선인터넷, 보안, 콘텐츠, 플렛폼 등 모바일산업의 여러 가지 파생 산업들이 상승하기 시작했고 이에 전자책(E-Book)과 태블릿PC까지 부각되면서 관련 기업들의 움직임도 바빠졌다. 연말 연초 환율 하락과 유가 상승 등으로 주식시장의 모멘텀이 사라질 쯤 나타난 모바일산업 테마는 연초 가장 큰 테마를 형성하고 있다.

모바일 비즈니스가 갑자기 시장의 화두로 부각된 이유는 첫째, 스마트폰으로 대표되는 모바일 인터넷 사용이 확산단계로 진입했기 때문이다. 90년대 인터넷이 발명되고 사용량이 확대돼 대중화되는 과정에서 관련 기업들이 큰 수혜를 봤다. 이제는 모든 인터넷과 주변기기들이 무선인터넷을 이용한 모바일산업 속에서 융합되고 있고 기술개발로 대용량 데이터를 처리할 수 있는 기기들이 개발됨에 따라 관련 산업이 확산 발전하고 있다. 둘째, 업무 및 일상생활에서 효율성을 높이기 위해 모바일 비즈니스를 주목하고 있다. 최근 관련 산업에서 관심을 갖는 클라우드 컴퓨팅이나 광대역 네트워크 등 새로운 기술들은 효율성 향상에 대한 소비자 요구에 부응하기 위한 것이다. 그 기술의 중심에 모바일 비즈니스가 자리 잡았다. 한국보다 모바일 인터넷 시장이 빨리 형성됐던 미국과 일본 주식시장을 감안해볼 때 지금 한국 시장의 모바일 비즈니스에 대한 관심은 초기 단계라고 해석할 수 있다.

모바일 인터넷 사용 확산단계

현재 주식시장에서는 어떤 업체들이 관심을 받고 있을까. 국내 스마트폰 보급 확대에 따른 모바일 인터넷 환경의 변화와 콘텐츠, 보안 및 관련 파생업종의 확대 가능성이 예상되면서 관련 기업들의 주가 움직임들이 강화됐다.

스마트 비즈니스 하드웨어 부문 중 시장의 관심을 가장 많이 받는 것은 스마트폰이다. 스마트폰 관련 기업들은 성장하고 있는 국내 핸드세트 부문의 실적 개선과 맞물리면서 큰 폭의 성장을 보인다. 부문별로는 모바일폰의 특징인 터치스크린 부품기업들은 향후 성장성에 대한 기대감이 커지고 실질적인 실적들이 가시화되면서 큰 폭의 상승세를 보인다. 터치패널·컨버터칩·ITO필름 업체들도 동반상승하고 있다. 점차 비중을 확대하고 있는 스마트폰 시장에서 기술 개발 속도와 핸드세트 완성품 업체들과의 부품 도입 상황에 맞춰서 주가는 꾸준히 상승흐름을 탈 것으로 보인다.

소프트웨어 부문에서는 모바일 콘텐츠 부문과 스마트폰 결제 부문, 보안 관련 기업들이 가장 먼저 두각을 나타내고 있으며 향후 위치기반서비스(LBS) 관련 주식들도 후발주자로 상승하는 상황이다. 다날을 중심으로 한 결제시스템은 국외 시장으로의 확대 가능성이 대두되면서 큰 폭의 상승을 기록했다.

또한 모바일에 담을 콘텐츠에 대한 관심이 높아지면서 아이폰의 앱스토어에서 주목받을 수 있는 게임이나 음악 콘텐츠를 제작하는 콘텐츠 보유기업들에 대한 관심도 자연스럽게 높아졌다. 추가적으로 모바일 보안의 중요성도 부각되면서 관련 기업들의 주가 상승도 꾸준히 투자자들의 관심권에 있다.

네트워크 장비 등 인프라업체도 수혜

모바일 시대가 확대되면서 스마트폰을 출시하는 통신사들은 유선사업 부문 감소와 음성데이터 성장 정체를 돌파하기 위한 동력으로 무선데이터 사용량 증가를 기대할 수 있다. 스마트폰 보급이 늘어나면 새로운 점유율 확대의 계기가 될 수 있을 것으로 판단된다. KT의 경우 최근 구조조정에 대한 긍정적인 평가와 신규 아이폰 사업을 통한 점유율 증가에 대한 평가가 주식시장에서 우호적이다. SK텔레콤도 스마트폰 시장 확대를 전략적으로 추진 중이다. WiFi 설비 강화 등 스마트폰 단말 라인업을 확대하는 등 스마트폰 시장 확대에 적극적으로 대응할 것으로 보여 신규 시장 확대에 대한 기대감을 갖고 있다. LG텔레콤은 현재 데이터 사용량 증가에 따른 관련 매출 확대 계획을 수립 중이며 스마트폰 확대를 진행해 시장 경쟁구도에서 소외되지 않기 위한 전략을 추진 중이다.

이렇듯 통신사 중심의 스마트폰 확대가 이뤄지면서 네트워크 인프라 기업들에 대한 기대감도 높아지고 있다. 네트워크 장비 개발뿐 아니라 이동통신용 중계기 확대 등 통신 인프라의 새로운 수요가 확대되고 있어 인프라 기업들에 대한 시장의 관심도 뜨겁다.

모바일 기업, 시장지수 대비 20% 고성장

언제나 주식투자에 있어서 급하게 오른 기업들은 급하게 내리기도 한다. 그것이 테마주의 맹점이다. 급하게 오른 종목들을 주의해야 하는 가장 큰 이유일 것이다. 하지만 모바일 시대의 변화가 단순 테마가 아니라 추세적인 트렌드를 형성한다면 이야기가 달라진다. 한국보다 모바일 인터넷 시장이 빨리 형성됐던 미국과 일본의 사례를 보면 관련 기업들(인텔·퀄컴·브로드컴 등 단말기업체, 애플·믹시 등 플랫폼기업, 아마존·구글 등 애플리케이션기업 32개사)의 지수는 2007년 이후 S & P500 대비 20% 이상의 상대우위 수익률을 보여주고 있고 지난해 이후에도 16%의 초과수익을 달성하고 있다. 글로벌 사례를 볼 때 모바일 비즈니스의 성장 순서를 가늠해보면 먼저 모바일 관련 기기업체들의 상승세가 가장 먼저 이뤄질 것으로 판단된다. 앞으로 스마트폰시장의 핸드세트에서 차지하는 비중은 급속하게 늘어날 것이므로 모바일 기기업체의 상승세가 부각될 것으로 보인다. 두 번째는 콘텐츠업체의 성장이다. 스마트폰 가입자가 늘어날수록 콘텐츠를 이용한 산업이 발달할 수밖에 없다. 애플의 앱스토어는 1년 만에 5만6000개의 프로그램이 등록되고 콘텐츠가 많아지면서 더욱 더 모바일 시장이 커지는 선순환구조가 확대되고 있다. 앞으로는 보안, 모바일 쇼핑, 광고시장으로까지 콘텐츠가 확대될 것으로 예상한다.

[정근해 대우증권 코스닥팀장 cyberxy@naver.com]
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삼성생명 상장이 주식시장에 어떤 영향 미치나 매경이코노미 | 2010.01.30 11:41

올해 삼성생명을 비롯한 생명보험사(이하 생보사) 상장은 여러 측면에서 시장의 주요 변수가 될 것이다. 먼저 삼성생명과 뒤이어 대한생명이 상장할 경우, 손해보험사를 합한 전체 보험업종의 시가총액 비중이 5% 전후에 달하게 돼 기관과 외국인투자자의 포트폴리오가 바뀔 것이다.

투자자 입장에서는 다분히 은행업 일변도라 해도 과언이 아닐 국내 금융산업에 대형 생보사라고 하는 또 다른 대체재가 진입해 선택의 폭이 다양해진다. 현 시점에서 대다수 투자자들의 관심은 삼성생명의 적정주가와 공모규모로 시장이 받을 영향에 쏠린다. 보다 정확히 표현하면 매물 부담은 어느 정도일 것인가에 쏠려 있는 듯하다.

이미 장외에서는 삼성생명의 주당 가격이 150만원(액면분할을 고려하면 15만원. 이하 액면분할 전 가격 기준)을 돌파하는 등 주가는 매우 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난해 10월 8일 동양생명보험이 생명보험사로서는 처음으로 증시에 입성할 때 12.67 대 1이라는 높은 청약경쟁률과 4000억원이 넘는 청약금이 몰렸던 것을 굳이 상기하지 않더라도, 이같이 새로운 업종의 출현에 투자자가 거는 기대가 각별하다는 것을 장외시세 자체가 대변하는 듯하다.

2009년 9월 기준 순자산가치 10조원

삼성생명은 높은 브랜드 가치, 오랫동안 검증된 시장지배력 등을 갖췄다. 따라서 삼성생명 주가에 순자산 가치 대비 프리미엄을 부여한다 해서 이의제기를 하는 경우는 드물 것으로 보인다. 그러나 프리미엄의 수준 즉, 적정주가는 과연 얼마일까.

보험사 가치를 평가하는 일이 어려운 이유는 바로 불확실성이 큰 장기보험에 대한 가치산정 때문이다. 평균적으로 30년을 웃도는 긴 계약 기간에 발생할 무수한 변수들로, 장기적으로 볼 때 수익 변동성은 매우 높아질 수밖에 없다. 또한 이익 인식의 시점, 충당금 등 각국 회계정책 영향도 크기 때문에 국가 간 비교도 쉽지 않다. 이 때문에 최근에는 주가수익비율(PER)이나 주가순자산비율(PBR)과 같은 측정지표를 적용하면서 내재가치(EV)나 이보다 범위가 확장된 총평가가치(AV) 등을 이용해 가치를 평가하는 것이 일반화됐다.

결국 보험회사 가치는 순자산가치와 프리미엄의 합계이며, 이 중 프리미엄은 기존 계약의 장기가치(VIF)와 앞으로 체결될 신계약 가치에 대한 추정으로 부여된다.

그러나 이 같은 EV 평가 또한 산출 시 적용하는 할인율 등 여러 가지 가정에 있어 회사별로 차이가 크고, 외부에서 이를 제대로 파악하기 어렵다. 때문에 내재가치를 기준으로 한 가치평가 또한 상당 부분 자의적인 여지가 큰 것으로 간주된다.

시가총액 20조원 추정

더욱이 삼성생명은 아직 내재가치를 발표한 적이 없기 때문에 가치산정에 정합성을 기하기 어렵다. 그러나 삼성생명 상장이 시장에 미칠 영향을 개략적으로 가늠하기 위해선 순자산가치를 기준으로 가치를 평가하지 않을 수 없다.

지난해 9월 삼성생명의 반기 기준 재무제표를 근거로 할 때, 조정 순자산은 약 10조원에 해당한다(이후 금융시장 호전 등으로 순자산가치는 상당히 상승했을 것으로 보임). 유일한 상장 생보사인 동양생명의 경우, 약 11~12%의 할인율과 30년의 추정 기간 등 가정에 의해 EV/순자산 비율이 약 1.5~1.6배에 달할 것으로 추산된다.

이 같은 과정을 다소 도식적으로 대입하면 삼성생명의 EV는 15조~16조원, 신계약 가치 등의 프리미엄을 감안한다면 순자산 대비 2배인 20조원을 웃도는 시가총액도 가능하다.  

문제는 이 같은 대형 기업의 상장이 시장에 미칠 단기적 영향이다. 시가총액 20조원, 주당 100만원은 KB금융이나 신한지주 등과 대등한 수준으로, 단번에 시가총액 6~7위를 넘보는 수준으로 상승하게 된다. 일단 최근의 액면분할을 통해, 상장과 관련한 중요 쟁점 중 하나였던 '자기자본 2500억원 이상 기업의 최소 공모요건 500만주'에 대한 부담을 경감시킨 것이 눈에 띄는 대목이다.

총 발행주식 수 2000만주인 상태에서 500만주 공모, 주당 100만원의 공모가격을 산정한다면 시장이 소화할 물량은 5조원에 육박한다. 하지만 액면분할 이후에는 삼성차 채권단 보유분(99년 이건희 전 회장이 삼성차 채권단에 증여한 350만주)만의 구주 매출이 가능해지기 때문에 시장의 소화물량은 4조원을 밑도는 수준이 된다.

또한 채권단 보유물량 중 서울보증보험이 이미 유동화전문회사를 통해 유동화한 117만주가 이번에 구주매출에 포함될 것인지 등도 아직 불투명한 상황인 듯하다. 이처럼 삼성생명이 일단 삼성차 부채 문제를 해결할 수 있을 정도의 구주만을 매출할 경우, 액면분할 전 주가 100만원 공모가 기준으로 시장이 소화해야 할 물량은 2조3000억~3조5000억원 수준이 될 것으로 추정할 수 있다(현재 법원에 계류 중인 50만주 출연 이슈 제외). 단일 기업의 기업공개로 볼 때는 분명 부담스러운 규모라고 할 수 있다.

외국인 생보사 투자 여력 제한적

아울러 현재 공모규모가 대형인 대한생명, 지역난방공사, 포스코건설, 미래에셋생명 등을 고려하면 전체 공모규모는 8조원을 웃돌 수도 있을 것이다. 종전 기업공개시장의 최대치가 1999년의 3조8000억원 규모였음을 감안할 때 올해 기업공개가 전례 없는 대규모임은 확실해 보인다. 우리금융, 인천공항공사 등의 지분매각도 시장에는 거래물량 증가 요인일 수 있다.  

그러나 기업공개뿐 아니라 유상증자를 포함한 과거 주식시장 경유 자금 조달의 추세로 볼 때, 삼성생명 상장 자체를 시장 수급의 큰 악재로 보는 시각에는 다소 무리가 있다고 본다.

거래소에서의 기업공개 및 유상증자 추이를 볼 때, 지난 2005년 이후 매년 시장에 추가 공급된 물량은 6조원을 넘어섰고, 2005~2007년의 상승장은 이를 거뜬히 소화했다.

극심한 금융경색이 있었던 2008년에 주식시장을 통한 자금 조달은 약 3조원으로 급격히 위축됐지만 지난해 역사적 최고 수준인 10조원을 웃도는 수준으로 치솟았다. 결과는 어떻게 됐을까. 주지하다시피 지난해 주식시장은 물량 뭇매(?)를 맞고도 놀라운 상승세를 나타냈다.

주식시황이 호조일 때 이를 통한 자금조달이 증가하는 것은 지극히 정상적인 만큼, 강세 시장기조에서 기업공개와 유상증자가 늘어나는 것은 지극히 당연하다. 적어도 과거 패턴으로부터의 교훈은, 기업들의 자금조달로 인한 물량공급이 시장 방향을 하락 전환시키는 의미 있는 계기가 되지는 않는다는 점이다.

한편 아시아지역 내 생보사의 잇따른 상장계획도 삼성생명 상장 이슈를 부담스럽게 보는 요인 중 하나다. AIA생명이나 일본 다이이치생명의 상장규모도 약 10조원을 웃돌 가능성이 있기 때문에 외국인투자자들의 생보사 투자여력이 다소 제한되지 않겠느냐는 시각이다. 그러나 각 사의 공모규모와 공모가 등이 아직까지 불확실할 뿐 아니라 최근의 유동성, 그리고 아직 낮은 글로벌 주식자금 복구율(2008년 이후 이탈금액 대비 유입금액)을 감안할 때, 상장물량이 부담이냐 아니냐 하는 것은 결국 전체 시황의 틀 속에서 해석해야 할 종속변수이지, 이 자체가 시장 방향을 전환시킬 독립변수는 아니라고 볼 수 있다.

결론적으로, 삼성생명의 상장을 물량 부담에 따른 부정적 이슈로만 대응하기보다는 금융업종 투자에 다양한 대안을 마련하는 계기로 해석하는 것도 의미 있는 접근이 될 거란 판단이다. 삼성생명의 상장이 큰 무리 없이 진행된다면 이 또한 국내 증시가 한 단계 진화하는 역사적 이벤트가 되지 않을까.

[황상연 미래에셋증권 리서치센터장]
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